Ce verifici înainte să cumperi terenul
Certificatul de urbanism pentru informare îl poate cere oricine, nu doar proprietarul. Costă puțin, vine în 5–10 zile lucrătoare și îți spune, negru pe alb, ce ai voie să construiești acolo.
Pe scurt: nu cumperi un teren, cumperi dreptul de a construi ceva anume pe el. Cele două nu sunt același lucru, iar diferența dintre ele nu se vede din anunț și nici de la fața locului.
Singurul document care ți-o spune oficial este certificatul de urbanism pentru informare. Legea prevede explicit că se emite la cererea oricărei persoane fizice sau juridice interesate — deci ți-l poți lua înainte să semnezi ceva, fără acordul vânzătorului și fără să fii proprietar.
Legea nr. 169/2026, art. 254 alin. (1) și (2). Pentru același imobil se pot elibera oricâte certificate de informare, cu conținut identic pentru toți solicitanții — art. 254 alin. (3).
Ce scrie într-un certificat de urbanism
Legea îi stabilește conținutul obligatoriu. Sunt trei „regimuri" și un set de anexe — și fiecare răspunde la altă întrebare:
Regimul juridic — al cui e și ce apasă pe el
- Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale, preluate din cartea funciară.
- Servituțile de utilitate publică care grevează terenul — culoare de rețele, drumuri, protecții.
- Dacă terenul e în intravilan sau extravilan. În extravilan, în principiu, nu se construiește locuință.
- Regimurile speciale: zone protejate, interdicții de construire definitive sau temporare, înscrierea în lista monumentelor istorice — caz în care statul are drept de preempțiune la vânzare.
Regimul economic — ce funcțiuni sunt permise
- Folosința actuală și funcțiunile permise sau interzise, după regulamentul local de urbanism în vigoare.
- Destinația și funcțiunea care pot fi acordate terenului.
- Reglementări fiscale specifice localității sau zonei.
Regimul tehnic — cifrele care hotărăsc dacă îți iese casa
- P.O.T. — procentul de ocupare a terenului: cât din suprafață poate fi acoperit de construcție.
- C.U.T. — coeficientul de utilizare a terenului: câți metri pătrați desfășurați ai voie în total.
- Dimensiunile minime și maxime ale parcelelor. Un teren sub minim nu devine construibil pentru că e al tău.
- Edificabilul admis pe parcelă și alinierea față de străzile adiacente — adică unde anume, în interiorul terenului, ai voie să pui casa.
- Înălțimea minimă și maximă admise.
- Echiparea cu utilități, circulațiile și accesurile pietonale și auto, parcajele necesare.
- Documentația de urbanism în vigoare, cu numărul hotărârii de aprobare, unitatea teritorială de referință și zona funcțională.
Anexele
- Informațiile despre traseele, amplasarea, calitatea și capacitatea rețelelor edilitare din zonă, cunoscute de primărie, cu extras din sistemul GIS.
- Planul de încadrare în documentația de urbanism aplicabilă.
Art. 253 alin. (4) lit. a)–e), aplicabil certificatului de urbanism pentru informare prin art. 255.
Cât durează și ce îți trebuie ca să-l ceri
Lucrătoare. Cinci, dacă primăria are un sistem informatic funcțional — atunci certificatul de informare se emite automat. Zece, până când sistemul funcționează.
Ca să-l ceri îți trebuie numărul cadastral al imobilului, pentru identificare în sistemul e-Terra al A.N.C.P.I. Dacă terenul nu e înscris acolo, se cere pe baza unui plan de încadrare în zonă în sistem Stereo 70, eliberat la cerere de A.N.C.P.I.; iar dacă e în cartea funciară fără date cadastrale actualizate, mai trebuie și extrasul de carte funciară actualizat — nu mai vechi de 30 de zile.
Art. 254 alin. (5)–(7) pentru termene; alin. (10)–(12) pentru ce se depune.
Ce te poate opri, chiar dacă terenul e frumos
Interdicția temporară de construire. Apare acolo unde e în lucru o documentație de urbanism. Nu e „nu se poate niciodată", dar poate însemna ani de așteptare.
Servitutea de utilitate publică. Un culoar de rețea sau o rezervare de drum poate tăia exact zona în care ai fi pus casa. Terenul rămâne al tău; partea aceea din el nu se construiește.
Zona protejată sau vecinătatea unui monument. Aduce un aviz suplimentar, studii de specialitate și, uneori, constrângeri de volum și material care schimbă complet costul.
Extravilanul. Un teren agricol în extravilan nu se construiește cu locuință decât după introducerea în intravilan și scoaterea din circuitul agricol — procedură lungă, cu rezultat incert.
Parcela sub dimensiunea minimă. Regulamentul local stabilește dimensiuni minime; sub ele, autorizația nu se emite.
Lipsa accesului la un drum public. Fără acces — direct sau printr-o servitute de trecere înscrisă — proiectul nu are cum să fie autorizat.
Art. 253 alin. (4) lit. a) și c). Asigurarea și amenajarea accesului dintr-un drum public sau printr-un drept de servitute de trecere este cerută explicit în conținutul-cadru al proiectului pentru autorizarea construirii — anexa nr. 2 la Cod.
Un lucru important despre certificat
Certificatul de urbanism nu îți dă dreptul să construiești. Legea o spune direct: este act de informare și nu conferă dreptul de executare a lucrărilor. Îți spune ce se poate, nu îți permite să faci.
Dreptul de a executa lucrări îl are titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real, ori cineva cu acordul proprietarului. Pe un simplu drept de creanță — o închiriere, o promisiune — se pot face doar lucrări limitate: construcții temporare, reparații, compartimentări interioare nestructurale, și acelea cu acordul proprietarului.
Art. 253 alin. (2); art. 245 alin. (3) și (4).
Concret: certificatul se ia înainte de cumpărare ca să știi ce cumperi. Autorizația se cere după, când ai actul de proprietate.
Ordinea care te scutește de surprize
- Extrasul de carte funciară al terenului. Se cere vânzătorului sau se obține prin notar. Aici se văd proprietarul real, ipotecile, litigiile notate, servituțile înscrise.
- Certificatul de urbanism pentru informare. Îl ceri tu, pe numărul cadastral, fără să fii proprietar. 5–10 zile lucrătoare.
- Citirea lui împreună cu un arhitect. P.O.T., C.U.T., edificabil, retrageri și înălțime nu se citesc separat: împreună dau volumul maxim real care încape pe teren. Un P.O.T. generos cu retrageri mari poate da mai puțin decât pare.
- Testul de încăpere. Punem pe hârtie casa pe care o vrei, în edificabilul admis. Aici se află dacă terenul e potrivit pentru tema ta, nu doar dacă e construibil în general.
- Utilitățile și accesul. Ce rețele sunt în zonă, unde se pot face branșamentele, cine e administratorul drumului. Costul de racordare poate depăși diferența de preț dintre două terenuri.
- Abia apoi antecontractul. Iar dacă rămân neclarități, se semnează cu o condiție suspensivă legată de obținerea autorizației — se discută cu notarul.
Ce facem noi
Citim certificatul de urbanism împreună cu tine și îți spunem, în cifre, ce încape pe teren — nu în general, ci pentru casa pe care o vrei. Dacă terenul nu ține tema, o afli înainte să semnezi, nu după.
Dacă mergi mai departe, continuăm cu tot dosarul de autorizare: piesele scrise și desenate, coordonarea pe specialități, avizele, verificarea tehnică a proiectului și detaliile de execuție. Urmărirea execuției se poate contracta separat, ca misiune suplimentară.
Ce nu facem: nu ținem loc de notar și nu ținem loc de avocat. Partea de acte de proprietate și de contract se face acolo — noi lucrăm partea de urbanism și arhitectură a deciziei.
Ce e util să ai la prima discuție
- Adresa exactă și numărul cadastral al terenului.
- Extrasul de carte funciară, dacă îl ai — chiar și mai vechi.
- Certificatul de urbanism, dacă vânzătorul a scos deja unul.
- Suprafața și, dacă știi, dimensiunile laturilor și orientarea.
- Ce vrei să construiești: câte camere, câți oameni, dacă vrei etaj, garaj, curte.
Dacă nu ai decât linkul anunțului, se poate porni și de acolo.
Trimite-ne terenul înainte să-l cumperi.
Îți spunem ce se poate construi pe el și dacă ține casa pe care o ai în cap.
Verificăm terenul împreună →Întrebări frecvente
Pot cere certificat de urbanism pentru un teren care nu este al meu?
Da. Certificatul de urbanism pentru informare se emite la cererea oricărei persoane fizice sau juridice care poate fi interesată în cunoașterea datelor și reglementărilor cărora este supus imobilul, conform art. 254 alin. (2) din Legea nr. 169/2026. Pentru același imobil se pot elibera mai multe certificate de informare, conținutul lor fiind identic pentru toți solicitanții. Nu este nevoie să fii proprietar și nu este nevoie de acordul vânzătorului.
Ce scrie în certificatul de urbanism?
Regimul juridic — dreptul de proprietate, servituțile de utilitate publică, situarea în intravilan sau extravilan, zonele protejate, interdicțiile de construire, înscrierea ca monument istoric. Regimul economic — folosința actuală, funcțiunile permise sau interzise, reglementările fiscale ale zonei. Regimul tehnic — procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime și maxime ale parcelelor, edificabilul admis, alinierea, înălțimile minime și maxime admise, echiparea cu utilități, accesele și parcajele. Plus informațiile despre rețelele edilitare din zonă și planul de încadrare.
În cât timp se eliberează certificatul de urbanism pentru informare?
În cel mult 5 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, dacă autoritatea publică locală deține un sistem informatic funcțional, caz în care certificatul se emite automat. Până la funcționarea sistemului informatic, termenul este de cel mult 10 zile lucrătoare. Temeiul este art. 254 alin. (6) și (7) din Legea nr. 169/2026.
Certificatul de urbanism îmi dă dreptul să construiesc?
Nu. Certificatul de urbanism este act de informare și nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire sau desființare, conform art. 253 alin. (2). Dreptul de a executa lucrări îl au titularii dreptului de proprietate și ai altor drepturi reale, ori alte persoane cu acordul proprietarului. Pentru a construi este necesară autorizația de construire.
Ce înseamnă POT și CUT?
P.O.T. este procentul de ocupare a terenului, adică proporția din suprafața parcelei care poate fi acoperită de construcție. C.U.T. este coeficientul de utilizare a terenului, care limitează suprafața desfășurată totală ce poate fi construită. Ambele sunt stabilite prin regulamentul local de urbanism și se trec obligatoriu în certificatul de urbanism, la regimul tehnic. Se citesc împreună cu edificabilul admis, retragerile și înălțimea maximă — separat nu spun cât încape efectiv pe teren.
Sursa: Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026. Pagina a fost verificată în textul legii la 8 septembrie 2026. Reglementările locale de urbanism diferă de la o localitate la alta și de la o stradă la alta; certificatul de urbanism emis pentru terenul tău este singura sursă valabilă pentru cazul concret.